市场研究丨集体土地入市租赁市场，真能有效降低房价吗？
进入下半年，楼市新政的密集程度毫不逊色于上半年。与之不同的是，上半年以短期速冻市场的政策为主，而下半年则改打中长效调控“牌”。尤其根据《住建部发展住房租赁市场试点工作方案》成为试点城市后，南京相继出台的《南京市住房租赁试点工作方案》和国土资源部和住建部8月28日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，被一些楼市专家和自媒体标题党一番“狂侃”，认为集体土地入市租赁房市场，将有效降低目前高房价的观点，已经有些“震耳欲聋”了。2个，不过因为蓄客充足，大部分项目均当日售罄。
从中国目前“由于土地高度垄断而造成高房价”这一普遍被认同的观点出发，利用集体土地建设租赁房，无疑确实是绕过主要矛盾、解决燃眉之急的良策。分析师认为，对集体土地入市租赁市场，其对楼市可能产生的影响主要来自于对近期供需双方预期的影响，以及长远来看，各种租赁房政策落地并达到供应层面后，对由于租购同权带来租金上涨的抑制性影响：
首先，"利用集体建设用地建设租赁住房"，是中国土地制度向变革迈出的重要一步，对后续土地改革给人们留有巨大的想象空间，表明政府开始向社会转移土地红利，这或将成为一个历史性的转折，垄断机制造成的高房价或许将从此开始“破冰”之旅；
其次，集体建设用地多数位于城市郊区或者农村，土地成本低廉，因此将来入市租金低，可有效满足租赁市场的低端需求和工作地点在其附近的中端需求，有效平抑租赁市场的租金价格，通过租金普遍降低和供应量的快速增加，可传导到房屋买卖市场，一定程度上影响到新房、二手房市场的供求关系和价格坐标，从而引导中低档房源房价的回归。
因此从理论上讲，集体建设用地对房价的影响需要一定的时间和过程，目前影响到的仅仅是购房者对后市的预期而已，将租赁房试点和集体土地入市租赁市场，与短期内降房价划等号，显然是不科学、也不切实际的。而且从本质上讲，不管政府出台什么样的政策，其目标都不是真正意义上的打压房地产行业和降低房价，而意在防止房价暴涨之后引发的系统性风险，是为降低风险、稳定市场而做出的、局部利益的短暂牺牲。
分析师认为，未来能否稳定或持续8月开始的房价回落，主要还是依赖于投机性需求的退烧和投资性需求的进入观望程度。从真实的以居住为目的的需求角度看，南京房改以来竣工的房地产开发住宅竣工面积在快速增长已经不断提高常住人口的居住品质，未来真实的居住需求主要集中在刚需和刚改层面，而这部分需求可以通过租赁得到快速满足。从这一层面看，租赁房市场的全面开放和各种渠道增加供给量，一定程度上起到为需求市场退热的作用，或将成为房价回归的首要因素。
以1992年为起点统计，至2016年底，南京房地产开发住宅竣工面积累计14452.4万平米，这还不包括2015-2017年至今新开工项目的已成交面积3404.8万平米（以平均2年为从取得预证到交付竣工的滞后周期），累计住宅供应（市场保有量）已经处于相对高位。
而支撑购房需求的主力——人口的增加近年来持续放缓，近6年人口增量平稳在2-3万之间。而且截止去年底，南京的城镇化率已经达到82%（全国平均城镇化率为45%），是一个接近巅峰水平，农村人口转向城镇的潜力已经不大，以今后自身常住人口的增长很难支撑起未来楼市较大的持续供应量的去化。就现阶段看，与常住人口的增加相比， 2005-2016年12年间，商品住宅竣工面积总增量为10998万平米，年均增加915万平米（套均面积105平米，约合9万套），这一增量远远超过年均不到1万户新增常住人口的正常居住购房需求。随着政策调控对投资、投机性购房需求的抑制，以及租赁房对新吸纳人口的初步居住保障的满足，楼市供不应求局面的逆转，已然近在咫尺。
事实上，集体建设用地进入租赁市场，意味着楼市调控思路已发生实质性转变，由以往侧重调控房价，转变成建立多元化的住房供应体系，以建设长效机制。释放的信号就是：本轮调控不会与以往任何一次草草收场、该涨还涨的调控相同，而将是一场理清各方利益关系的“持久战”。预计年底之前都将围绕“抑制投机为主，去库存为辅”重心给政策加杠杆，因此楼市总体成交量价同步回落，市场回归理性，将是一个最可能的结局。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
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